Akademiska Hus har länge varit en nagel i ögat för många inom högskolesektorn. Samtidigt som universitet och högskolor gör stora underskott, går det statligt ägda fastighetsbolaget med miljardvinster som skickas tillbaka till staten.
Akademiska Hus det dominerande fastighetsbolaget
Nästan hela statens innehav av högskolefastigheter är samlade i bolaget Akademiska Hus. Akademiska Hus finns på 15 orter och står för ungefär 60 procent av högskolans lokalförsörjning. På vissa orter äger Akademiska Hus i princip samtliga högskolefastigheter medan de på andra orter är en av flera olika hyresvärdar. Ett flertal lärosäten har dock inga lokaler alls från Akademiska Hus, exempelvis:
- Högskolan Dalarna
- Högskolan i Halmstad
- Högskolan Kristianstad
- Mittuniversitetet
- Mälardalens universitet
- Linnéuniversitetet
- Högskolan i Jönköping
- Med flera…
Akademiska Hus är inte det enda statliga hyresvärden som hyr ut till högskolesektorn, men dominerar helt klart marknaden. Statens fastighetsverk hyr ut lokaler till åtta lärosäten, till en total kostnad om 163 184 000 kronor 2024. Det motsvarar knappt 1,4 procent av lärosätenas lokalkostnader.
Akademiska Hus hyressättning och avkastning
Hur är det då med Akademiska Hus vinster?
Detta påverkas till stor del av avkastningskravet som bestäms av ägaren, alltså staten. Akademiska Hus har ett mål om 6 procent avkastning på operativt kapital över en konjunkturcykel. Det operativa kapitalet avser bolagets totala tillgångar minus likvida medel och finansiella tillgångar. Det operativa kapitalet är dock känsligt för värdeförändringar i fastigheterna, exempelvis kopplat till ränteförändringar, vilket gör att det kan variera över tid på ett sätt som inte alltid återspeglar förändringar i driftkostnader eller intäkter.
Det finns dock andra mått på avkastning. Direktavkastningen avser driftöverskottet som andel av det totala marknadsvärdet, exklusive byggnader under uppförande och utbyggnadsreserver. Driftöverskottet är i sin tur ett mått på skillnaden mellan intäkter och driftkostnader.
| Marknadsvärde fastigheter | Hyresintäkter | Driftöverskott | Direktavkastning | Avkastning operativt kapital € | Utdelning | |
| 2022 | 115.371 Mnkr | 6.845 Mnkr | 5.143 Mnkr | 4,8 % | 6,3 | 2.905 Mnkr |
| 2023 | 114.600 Mnkr | 7.511 Mnkr | 5.336 Mnkr | 4,9 % | 1,7 | 2.218 Mnkr |
| 2024 | 114.883 Mnkr | 7.860 Mnkr | 5.856 Mnkr | 5,4 % | 3,8 | 2.473 Mnkr |
Tabell 1: Akademiska hus ekonomiska resultat 2022-2024
Hyressättningen är tänkt att fungera marknadsmässigt. Det går att ifrågasätta om Akademiska Hus verkligen agerar på en normal och välfungerande marknad, det är svårt för lärosätena att flytta även om hyrorna höjs. Utbudet av lämpliga lokaler kan vara mycket begränsat i närområdet och det är inte alltid praktiskt eller politiskt möjligt att flytta hela verksamheten till en annan ort. Detta är dock inte unikt för Akademiska Hus, utan gäller även för lärosäten som hyr av andra fastighetsägare.
Men priset är bara en del av ekvationen. Höga lokalkostnader blir bara ett problem ifall det inte täcks av de anslag lärosätena får av staten via statsbudgeten.
Pris- och löneomräkning och lokalkostnader
Pris- och löneuppräkningen i statens budget är tänkt att kompensera lärosätena och andra myndigheter för ökade kostnader. Uppräkningen består i grunden av tre delar: Lönekostnader, övriga förvaltningskostnader, och lokalkostnader.
Löneindex är gemensamt för samtliga myndigheter och baseras på kostnadsutvecklingen för tjänstemän inom tillverkningsindustrin (arbetskostnadsindex) minus ett produktivitetsavdrag.
Index för övriga förvaltningskostnader följer konsumentprisindex (KPI).
Lokalkostnadsindex skiljer sig dock mellan olika myndigheter. Omräkningstalet för lokalkostnader används i de fall myndigheter inte har hyresavtal som kan omförhandlas under aktuellt budgetår. För myndigheter med hyresavtal som kan omförhandlas används anslagsspecifika omräkningstal. Omräkningstalen beräknas av Ekonomistyrningsverket. För universitet och högskolor redovisas ett gemensamt sammanvägt omräkningstal, vilket visas i tabellen nedan.
| För budgetår | Sammanvägt omräkningstal för universitet och högskolors lokalkostnader |
| 2023 | 5,57 % |
| 2024 | 9,41 % |
| 2025 | 7,88 % |
| 2026 | 2,45 % |
Tabell 2: Sammanvägt omräkningstal för lärosätenas lokalkostnader 2023-2056. Kostnadsökningarna var ovanligt höga 2023–2025 på grund av hög inflation (ESV) och detta återspeglas alltså i omräkningstalet.
Inom pris- och löneomräkningen finns ett produktivitetsavdrag, som ger upphov till en omfattande urholkning av högskolans resurser. Detta avdrag påverkar endast löneindex. Varken lokalkostnadsindex eller index för övriga förvaltningskostnader omfattas av produktivitetsavdraget.
Högskolesektorn kompenseras alltså när lokalkostnaderna ökar (i alla fall i teorin, även om det inte är helt enkelt att kontrollräkna).
Uppräkningen vägs samman till ett index baserat på hur stor andel av myndigheternas utgifter som används för respektive kostnad. En myndighet som exempelvis har stora personalkostnader och låga lokalkostnader, kommer att få en uppräkning där löneindex får större genomslag än hyresindex.
För högskolesektorn beräknas dock ett separat högskoleindex som innebär att anslagen räknas upp med samma procentsats för samtliga lärosäten. Detta gör att uppräkningen kan “slå fel” av två skäl:
- Lärosäten som upplever större procentuella hyreshöjningar kan missgynnas, eftersom uppräkningen sker utifrån en genomsnittlig hyreshöjning för hela sektorn.
- Lärosäten som har relativt höga lokalkostnader som andel av de totala kostnaderna missgynnas. Hyresindex är betydligt högre än löneindex, men viktningen är likadan för alla lärosäten.
Att vissa lärosäten missgynnas innebär visserligen att andra lärosäten gynnas – nämligen de lärosäten som har mindre procentuella hyreshöjningar och en lägre andel lokalkostnader.
Lärosätenas lokalkostnader som andel av de totala kostnaderna
Över tid har lokalkostnadernas andel av lärosätenas totala kostnader minskat. Detsamma gäller om man bara kollar på totalkostnad och lokalkostnad för utbildning. Detta beror inte nödvändigtvis på att lokaler har blivit billigare eller att lärosätena är mer yteffektiva – snarare kan det nog tolkas som att andra kostnader, framförallt personalkostnaderna, har ökat snabbare.
| Utbildning, riket | 2004 | 2023 |
| Total kostnad | 19 443 572 | 33 994 276 |
| Lokalkostnad | 3 259 005 | 5 324 787 |
| Andel lokalkostnad | 16,8% | 15,7% (–1,1) |
Tabell 3: Lärosätenas kostnader för utbildning på grundnivå och avancerad nivå 2004 och 2023.
| Hela verksamheten, riket | 1999 | 2023 |
| Total kostnad | 34 042 256 | 89 037 486 |
| Lokalkostnad | 4 732 575 | 11 365 671 |
| Andel lokalkostnad | 13,9% | 12,8% (–1,1) |
Tabell 4: Lärosätenas kostnader inklusive både utbildning och forskning 2004 och 2023.
Vad skulle hända om hyressättningen ändras?
Det framförs ofta krav om att Akademiska Hus ska ändra sin hyressättningsmodell och vinstkravet ska slopas. Det är något som SFS också står bakom. Det diskuteras dock sällan hur det skulle påverka systemet som helhet och inte minst de lärosäten som har andra hyresvärdar.
Om hyressättningen förändras för de lärosäten som hyr av Akademiska Hus, i form av att hyrorna på sikt pressas ner, så kommer det att få genomslag i indexeringen för samtliga lärosäten. Indexeringen är ju knuten till hyreshöjningarna. Alltså, om hyrorna skulle minska, så hade anslagsuppräkningen i högskoleindex blivit lägre. Men andra kommersiella hyresvärdar, som står för ca 40 procent av högskolans lokalförsörjning, skulle fortfarande ha kvar samma vinstkrav som idag. För de lärosäten som inte hyr av Akademiska Hus skulle hyresökningarna därmed fortsätta enligt samma marknadsprinciper som tidigare, men anslagsuppräkningen skulle bli lägre. Dessa lärosäten skulle stå som förlorare.
Två fel gör visserligen inte ett rätt. Det mest lämpliga vore antagligen att både se över Akademiska Hus hyressättningsmodell och justera principerna för anslagsuppräknningen så att de bättre motsvarar varje lärosätes faktiska kostnader. Men att enbart adressera hyressättningen utan att se över anslagsuppräkningen skulle slå ojämnt över olika lärosäten.
En annan, kanske mer radikal lösning, vore att slopa vinstkravet och samtidigt samla en större andel eller samtliga lärosäteslokaler inom Akademiska Hus. På så sätt skulle det gå att ta fram en ny modell för hyressättning som gynnar alla lärosäten lika mycket. Frågan är väl om ett sådant förslag skulle vara särskilt populärt hos dagens kritiker av Akademiska Hus, eller för den delen de andra fastighetsbolag som hyr ut lokaler till universitet och högskolor.
Hur skulle en ny modell för anslagsuppräkning då se ut, som kompenserar för varje lärosätes unika lokalkostnader? Det är en för stor fråga för det här blogginlägget. Högskoleindex behöver vara lika för alla lärosäten eftersom det används för att räkna upp ersättningsbeloppen per helårsstudent och helårsprestation. Om olika lärosäten skulle följa olika index, så skulle ersättningen per student alltså variera från lärosäte till lärosäte. Det behöver inte vara fel, men det skulle utmana en grundläggande princip för dagens resurstilldelningssystem. Förhoppningsvis kan den frågan bli föremål för en separat utredning.